четверг, 19 марта 2009 г.

Что ждет рынок недвижимости

В 2008 году я написал диссертацию на тему ипотеки, тенденций рынка жилой недвижимости.
Писал не особо напрягаясь, поэтому мега измышлений в диссертации нет, но есть поразительно интересные факты.
Как только будет возможность, обещаю выложить презентацию с выводами и аналитикой.

Что же интересного нарыл. Выводы делайте сами:
  • В России один из самых низких в мире показателей по кол-ву квадратных метров на человека 21,5 м2 на человека. Для сравнения в Великобритании 62 м2 на человека.
  • Усредненный показатель необходимого к постройке жилья в год для обновления жилищного фонда - 1м2 на человека. То есть в России должно строиться порядка 140 млн. кв. метров. У нас в прошлом году построено 60 млн. кв. метров.
  • Рост доходов населения отстает от роста стоимости недвижимости. в 2008 году доходы населения выросли на 25 %, а стоимость метра в среднем на 34 %. Это данные по Москве.
  • Инструмент ипотеки использовался не более 3 % населения. Данные 2008 года. Ипотечные программы осуществлялись порядка 500 организаций, уже сейчас речь идет о десятках.
  • Ставки по ипотеке в России близки к ставкам по потребительским кредитам и в настоящее время составляют от 12 до 20 % в рублях. В докризисный период минимальная ставка на рынке составляла 6-7 % в ин. валюте и 9 % в рублях. В западных странах ставка по ипотечным кредитам редко превышает 5 %. Можно сослаться на инфляцию, но пусть это делает министр эконом. развития.
Что имеем, для тех кто не понял приведенной инфо:

1. Недостаточный объем строительства
Причины я вижу в следующем:
* коррумпированность органов, занимающихся земельными участками и вопросами касающимиси регулирования и лицензирования строительных вопросов;
* принадлежность многих строительных компаний к влиятельным государственным чиновникам и как следствие их попытки удержать рынок и рост цен в ближайшей перспективе;
* отсутствие четкой политики строительства недвижимости на уровне государства - сколько строить, как должна контролироваться ценовая политики застройщиков, как гарантировать выполнение обязательств и остальные вопросы контроля и планирования.

2. Недоступность жилья
Причины:
* низкие объемы строительства
* все перечисленные в первом пункте

3. Отсутствие рынка ипотечного кредитования, который является главным локомотивом движения рынка жилой недвижимости на западе.
Причины:
* отсутствие понимания важности гос. участия в формировании рынка и отношений на нем.

Что есть сейчас:
Рынок в большинстве регионов встал. Москва не исключение.
Действительно, никто не хочет переплачивать.
Девелоперы надеются на помощь государства и самые подмазывающие ее получают. Это позволяет им держать цены на прежнем уровне и надеяться на лучшие времена.


Возможны несколько сценариев дальнейшего развития событий:
1) если государство вмешается так как должно, то есть встанет на сторону своих граждан
2) если государство продолжит защищать интересы крупных застройщиков

Сценарий 1. Государство думает о своих жителях
* Проходит реформа АИЖК, определена новая стратегия, правила кредитования.
* Осуществляется программа гос. регулирования рынка - стимулирование банков к инвестированию средств в его развитие.
* Создается реальная гос. программа с реальными цифрами и исполнителями.
Цель - обновление жилищного фонда в масштабах страны, строить не менее 150 млн. кв. метров в год.
* Проходит пересмотр отношений с крупнейшими девелоперами. Государство доносит до всеобщего обозрения, каким образом выбираются исполнители для того или иного гос. проекта, кто получает землю под застройку и т.д. Важно ликвидировать главный очаг коррупции. Возможны репрессии руководителей гос. ведомств и дела против застройщиков.
* Формируется ценовая политика по сырьевым материалам, таким как бетон, арматура и др., которые задействуются в процессе строительства. Также на каждом объекте присутствует комиссия по оценке целесообразности стоимости. В идеале не пускать в продажу объекты, не прошедшие оценку реальности предлагаемой стоимости.
Члены комиссии должны быть открыты для населения, то есть не прятаться за ширмой и вступать в диалог при необходимости.
* Создается отдельная целостная программа помощи социально незащищенным группам.
Строительство для них ведет государство подбирая застройщиков открытым тендером.
Результаты тендеров в случае необходимости пересматриваются.
* Вносятся изменения в налоговое законодательство, вносящее дальнейшие послабления для тех, кто приобретает жилье в ипотеку.

Сценарий 2. Государство поддерживает застройщиков.
В таком случае все выглядит значительно хуже и постепенно ведет к коллапсу нашего рынка жилой недвижимости.
* Выкупаются недострои по рыночным ценам на "социальные нужды"
* Выдаются необоснованные кредиты компаниям-девелоперам.

Что же нас ждет дальше при любом раскладе.
Посмотрим на перспективу 1-2 года, так как хороший вариант развития событий даст ощутимый эффект не ранее, чем через 3-5 лет.
Дальше будет следующее:
* сольются инвестиционные квартиры, так как недвижимость не имеет сейчас такого горизонта роста, как до кризиса;
* девелоперы допродают существующие проекты, применяя скидки и другие способы официальной и неофициальной мотивации покупателей;
* ближе к осени-зиме 2009 года продавать будет нечего. Новых объектов из-за кризиса будет также немного, так как выйдя в кэш строительным компаниям не на что будет строить новые объекты;
* с весны 2010 года начнется очередной виток цен на недвижимость, так как предложения все еще не будет.

А теперь риторический вопрос:
Покупать или не покупать?
Если есть такая возможность, могу посоветовать торговаться с застройщиками напрямую.
Сейчас время, когда можно все или почти все. Только у кого есть наличность?

Комментариев нет:

Отправить комментарий